最“壕”开发商，华润置地一年掷1400亿元扫货，销售逼近碧万保
本文来源：时代财经 作者：林心林2022年5月，李欣正式获任华润置地董事会主席及提名委员会主席，华润置地进入“李欣时代”。 华润置地2022年度业绩会上任即将满一年，华润置地交出了新掌舵者李欣带领下的首份年报。2022年，华润置地实现综合营业额2070.6亿元，同比下降2.4%；股东应占溢利280.9亿元，同比下降13.3%；综合毛利率为26.2%，同比下滑0.8个百分点，与前几年超40%的毛利率相差甚远。分业务类型看，开发销售型业务全年实现签约额3013.3亿元，同比下滑约4.6%；结算营业额为1761.6亿元，同比下降4.2%。录得租金收入170.2亿元，同比下降2.4%，这也是华润置地经营性不动产业务近年来首次出现下滑。尽管业绩录得小幅下滑，但华润置地在过去一年仍跑赢了不少房地产企业，并在行业节衣缩食时拿出超千亿扩储。对于未来的发展节奏，李欣称华润置地是一家长期主义的企业，“地产行业高歌猛进时不冒进，市场低迷时也不过分悲观，未来还是长期主义者，不会唯规模论。”销售挤进前四，全年阔绰拿地超千亿一年前，权杖交给李欣时，行业正面临着复杂艰巨的形势。如何驱动这艘巨轮在大风大浪中保持前行，是接任者李欣的任务。2022年，华润置地未能摆脱大环境的影响，销售额同比下降4.6%，但在全国商品房销售额下跌26.7%背景下，这家企业在去年实现了逆势赶超。根据中指研究院数据，2022年华润置地销售额位列行业第四，紧追碧桂园、保利、万科，距离第三名的差距约1000亿元。这也是华润置地近年来排名上升最迅猛的一年，自2016年跌出前十榜单后，华润置地一直在第九、第十徘徊。在被问及2023年业绩目标时，李欣并未正面回答，仅以2023年供货情况推测。“按照今年总可售货源5384亿元、60%去化率估算，超过3000亿（约3230亿）的销售应该可以实现。”与2022年的销售金额相比，华润置地这一增长目标显然过于保守。2023年1-2月，华润置地实现销售额402.2亿元，同比增加60.4%，其中2月份销售同比增长超过1倍。首席运营官张大为亦指出，春节以后房地产市场回暖明显，监控的50个城市案场到访量增加、成交周期缩短。但华润置地也感受到了3月案场到访及成交下滑的走势。“今年市场还是面临波动、不确定性和不小的压力，城市分化明显，整体呈现平稳复苏。”张大为称。分区域来看，2022年大本营深圳大区实现销售额317亿元，相较2021年的630亿元缩水明显，销售占比也从20%下降至10%。因此在过去一年，华润置地在深圳大区积极补仓，财报显示该区土储年内增长约80万平方米至645万平方米。据时代财经了解，今年华润置地对深圳大区寄予厚望，业绩保守估计在500亿元以上。不止深圳大区，2022年华润置地在全国都进行了大手笔补仓，以1442.3亿元总地价新获取项目71个，新增土储计容面积1095万平方米，一二线城市投资占比92%。截至2022年12月31日，华润置地的总土地储备达6478万平方米。根据中指研究院数据，去年华润置地拿地金额位列行业第一，而2021年华润拿地金额则位列第五。不过，在市场下行之时，华润置地也面临着利润空间缩小的问题。业绩会上，管理层指出，受一线城市结算收益占比提升影响，结算单方成本上升15.9%，综合影响下，开发物业结算毛利率由去年23.7%下降至23.0%，而2020年该数据为29.1%。对于未来综合毛利率的水平，华润置地首席财务官郭世清回应称，2023年毛利率会比2022年略微高2%-3%。此外，截至2022年底，华润置地锁定已签未结算开发物业营业额2493亿元，其中1632亿元将于2023年结算，为未来的收入奠定基础。2026年在营购物中心要达111家受疫情反复影响，“包租公”华润置地在2022年少见地出现租金负增长，投资物业（包括酒店经营）营业额为170.2亿元，同比下降2.4%；华润置地在财报中强调，如剔除租金减免影响营业额192.6亿元，同比增长10.5%。近年来，除2020年租金增速放缓至个位数外，其他年份华润置地的租金增速基本都在25%以上，2021年经营性不动产租金收入增速达35.94%。具体到各项业务上，购物中心实现营业额137.6亿元，同比降低1.3%；出租率96.2%，同比降低0.8个百分点。投资收益上，2022年华润置地购物中心租售比在12.1%的相对低位，管理层在业绩会上也直言“未来租金收入仍有充足上升空间”。截至2022年末，华润置地在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%；在营购物中心66个，较去年增长12个；而今年，华润置地计划在北京、杭州、南京、重庆等地新开约10座购物中心。业绩会上，华润置地宣布未来几年将每年新开业购物中心10个或更多，预计2026年末在营购物中心将增加至111个。与之对比的是，目前，国内在运营商场超过百座的运营商仅有万达商管、新城控股、万科（含印力）。写字楼业务方面，2022年华润置地录得营业额18.7亿元，同比降低3.0%；写字楼出租率79.2%，同比持平；毛利率下降1.2个百分点至69.2%。值得一提的是，华润置地也披露了其他非核心、多元化业务情况。2022年，华润置地旗下的建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务营业额182.7亿元（含集团内业务），其中，建筑施工营业额163.9亿元（含集团内业务），代建代运营营业额10.4亿元，长租营业额3.9亿元。其中，截至2022年底，长租业务“有巢”共持有56个项目5.6万间；已开业项目34个，在营房间数3.1万间，出租率92%。此外，轻资产管理服务平台方面，旗下华润万象生活（01209.HK）2022年实现营收120.16亿元，同比增长35.4%。业务稳健增长的同时，公司财务状况持续稳定，财报期内华润置地净有息负债率为38.8%，平均融资成本3.75%，处于行业低位。
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